网上购彩平台排名:千億級房企業績大幅增長背後:轉向利潤「保衛戰」

最新资讯 2019年12月15日 15:02

千億級房企業績大幅增長背後:轉向利潤「保衛戰」

千億級房企業績大幅增長背後:轉向利潤「保衛戰」

【周杰伦新歌上线】

區域也在分化▽。長三角地區的徐州、南京成交走弱∴⊙,上海、杭州等成交量明顯提升π∵?,寧波同、環比增幅更是超7成┊﹡♂。中西部城市則顯著分化∵,重慶、昆明、成都等城市成交量企穩回升〇┊,武漢、鄭州、西安等穩中有降⌒♂,長沙市場急速冷凍▽π,環比下降63%☆。

與濱江情況接近的房企還有中駿集團(01966.HK∵♂,簡稱「中駿」)、弘陽地產(01996.HK□♀⌒,簡稱「弘陽」)等┊, 中駿2019年銷售目標700億π▽,權益佔比50%多∟∟,為了沖銷售規模⊿☆,中駿將權益佔比從2016年的74%以上下調到50%多∴♂⌒,但從其今年拿地的權益比來看┊?⊿,大部分仍然維持在50%以上;弘陽2019年目標銷售額600億∵∵♂,目前權益佔比50%左右?♂。

今年房企的銷售業績較好∟,根據已公布的2019年1-11月銷售數據來看∴♂∟,前百強的房企大部分能超額完成全年銷售目標♂π,但有一個現象值得關注:千億房企正努力提升權益比例┊♂▽。

為了沖銷售規模與融資便利↑,此前不少房企犧牲權益〇,用全口徑銷售換來業績大幅增長┊。伴隨着全國戰略布局⌒,不少上市房企在實現階段性規模銷售之後☆,開始陷入思考:如何保持收入與利潤的增長﹡π?

權益提升:為保利潤增長銷售額增長的同時?☆,中小房企今年拿地更加註重權益的提升□⌒□。比如禹洲地產(01628.HK)今年銷售目標為680億元∴┊,其董事長林龍安在不久前的反向路演上透露〇ππ,今年禹洲地產在拿地權益上有意提高到50%⌒□。

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據戚金興透露⊿,2020年濱江的規模「求穩」∴,只要維持千億▽〇。「今年♀⊿↑,公司實現了投資平衡?,明年將是財務平衡和融資平衡♀,後年實現團隊平衡⊙∟π。」

這時候房企仍然面臨資金回籠壓力↑△,「在不加大槓桿的基礎上〇◇,預收款是第一大款項來源┊,回款的高效利用非常重要π。現金回籠快♂□?,後面現金不僅不要利息π??,還可能是負利息┊◇♀。」戚金興預計2019年濱江資金回籠額在320-340億之間♂∴,希望2020年公司現金回籠能達到450億∴。

此外ππ,戚金興透露⌒♀π,濱江將會在產品品質和成本管控上更加精細化⌒∵。前三季度▽,濱江現金凈流入60億元∴∴♂,全年預計70億元左右;現金凈回籠連續增長☆┊,目前超過300億元;貸款310億元♂〇,較去年增加57億元⊿,利息也有所下降♀∟。

截至今年11月末?□,在年內設定了業績目標的企業中⊙,近7成房企完成率已達到90%以上⌒。其中⊙◇﹡,世茂、龍湖、陽光城、金科、中梁、禹洲、寶龍等多家房企已提前達成全年目標♂♀?。

房企只有一邊做規模一邊保證利潤才能活得更好◇∵↑。今年以來↑↑,大房企普遍增速放緩◇,部分千億規模房企反而迎來增長機會∴♂⌒,比如這兩年杭州市場向好π☆,大部分房企選擇權益合作♂┊△。

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降權益:區域分化下的規模訴求

新晉千億俱樂部的濱江集團(002244.SZ?▽,簡稱「濱江」)♀,其銷售權益僅為40%⊿﹡⌒,這一數值與其他千億房企主流的50%-60%權益相比明顯偏低π。但據濱江董事長戚金興透露◇∵,公司今年所拿地塊的權益佔比在50%以上ππ⌒,明年的銷售權益比例將會提升?。

同策研究院首席分析師張宏偉認為☆□□,在邁向千億規模之前┊┊,房企為了拼規模☆◇,一般而言∟⌒⊙,當未來市場預期好的時候⊙,大多數房企會增加權益∟♂∟,這樣未來的收益和利潤也會提升∴,拿地和開發階段如何將權益比例控制好↑⊿∵,是考驗房企對市場預判的能力〇▽。市場預期不好時〇□﹡,房企通過減少權益來降低風險♀▽,這時候就按照全口徑計算銷售規模?。比如旭輝(00884.HK)、中駿、弘陽等合作比例較大π,就是這樣的邏輯♀∟?。

即便是正在衝擊2000億規模路上的旭輝∵♀,也面臨權益比過低的問題⌒。2019年上半年┊□┊,旭輝實現權益銷售額486.4億元∟⊿△,佔比55.3%⊙,較其年初的權益銷售比56.67%有所下降〇π∟。

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「現在管理成本佔1.5%左右⊙□▽,我提出要爭取1%左右▽,一般企業是5%☆。」戚金興透露┊,作為衡量企業精細化管理能力的三費∟。

實際上↑,年底為了業績衝刺〇,房企加速了供貨節奏◇□,29個重點城市供應量明顯回升☆。不過∴△,市場期盼的翹尾行情未至☆,重點城市成交量同、環比分別下跌12%和1%□♀,市場下行壓力仍較大〇。

反觀2018年的濱江∴,正快步邁進千億陣營〇∵,這家房企的一個明顯特點就是收入和利潤反向增長∴▽,2018年1-12月歸屬上市公司股東的凈利潤11.98億至17.11億﹡⌒△,同比變動-30.00%至0∵﹡▽,房地產開發平均凈利潤增長率為34.52%△?▽。與此同時↑⊿?,濱江2018年銷售額850.1億元▽?,同比增加38.23%〇π。

但規模增長背後⌒⊙,是房企對權益的訴求┊π。梳理財報數據不難發現↑,房企降低權益比的一個重要原因是市場分化明顯□。

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一個事實是〇♂♀,企業目前投資拿地的意願仍比較強烈∴,但是資金面的收緊和限價政策⊙∵∵,讓企業更加重視土地的利潤空間□。

2019年1-11月↑π∴,前10房企銷售額均值為4157.2億元﹡,銷售額增長率均值為18.0%↑┊∟,排名11-30的企業銷售額均值為1419.6億元⌒△⊿,增長率均值為22.4%☆,31-50企業、51-100企業的銷售額均值分別為786.6億元和358.3億元∟♂,增長率均值分別為30.3%和18.8%☆♂。其中□☆,31-50企業為銷售額增長率均值最高的陣營∴⌒,11-30企業次之∟▽⊿。

來自克爾瑞研究中心的數據顯示♀⊙,11月份一線城市成交量企穩回升♀π,環比上升6%、同比上升28%π,但25個二三線城市成交量卻緩步下行◇┊∟,跌幅明顯收窄〇,環比微跌2%♀♂∴,同比下跌15%﹡。

從旭輝市場布局可以看到﹡。截至2018年年底┊π,旭輝總土儲達5500萬平米∵┊♀,對應貨值8000億元♀,其中分佈在一線、二線和准二線城市的佔比91%♀,而這些城市由於限購限價的政策調整◇☆,完成快速開發與銷售的壓力劇增⌒﹡?,多家房企分擔風險的做法也相對普遍┊∟┊。

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城市持續分化△⌒▽。重慶、昆明、杭州等市場依舊堅挺↑π,成交量同、環比齊增♂。而長沙、福州等市場持續轉冷↑┊∟,成交量、環比近乎腰斬?。

有業內人士指出?♂,大房企銷售上規模后∵∵?,可以隨時調整戰略梳理內部管理△∴,而中小房企不一樣⌒⌒♂,他們選擇在槓桿、權益上發力∵△﹡,放大槓桿、做高利潤;另一方面這些中小房企前期的合作開發?⌒,也帶出品質不穩定和利潤減少的問題﹡▽?。

區域分化加劇是房企開放權益合作的主要原因π┊。張宏偉稱┊▽△,濱江集團在其大本營杭州的項目較多﹡〇☆,今年通過減少權益的方法快速實現千億目標⌒,是有一定邏輯的♀∵,杭州市場這兩年成交量一直處於上升態勢▽☆⊙。過了這個階段⌒◇△,不少房企開始增加土地權益↑〇,如果不提升權益〇,則會面臨收入、利潤減少的局面△?△。

對於核心二線城市﹡,限價影響逐漸增強☆,為保證利潤率◇π,房企更側重機會型拿地☆,最大程度減少調控政策帶來的影響;而對於三四線?⊙,由於多數城市熱度逐漸下降∴〇,企業在這些城市的投資力度有所降低∴△。綜合這些因素∵﹡,房企更傾向布局人口更多、需求更強的普通二線城市♀∟。

原標題:千億級房企的利潤「保衛戰」

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