3分快3全天计划:金融 | 朱嵬:市場的溫度和我們的服務 一位銀行業者眼中的2019和2020

最新资讯 2019年12月15日 12:11

金融 | 朱嵬:市場的溫度和我們的服務 一位銀行業者眼中的2019和2020

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【黄心颖返回香港】

目前我國城鎮化率接近60%?↑⊿,未來每年將有1400萬人口從農村進入城鎮∟∵。隨着各地落戶政策全面放寬↑┊,人口將加速向競爭力強的城市聚集▽∴。當下城鎮人均居住面積約31平方米(套內)◇〇,還有較大改善空間△。核心城市陸續進入存量房時代⊙,城市更新將加速∴。

這意味着未來新增城鎮人口將主要分佈在19個國家級城市群⊙┊,尤其是一類和二類城市群♂△∟,一類城市群包括京津冀城市群、長三角一體化示範區、粵港澳大灣區△⊿⌒,二類城市群分別為成渝、長江中游、中原、山東半島城市群⊙﹡⊙。

其次♂▽,房地產開發投資增速創5年來新高▽。1~10月△☆◇,全國房地產開發投資額10.96萬億元〇┊⊿,同比增長10.3%⊿〇☆。預計全年開發投資額在13萬億元⊙。

最後♀,多數主流房企土地儲備充足?┊♂,可支撐未來3年銷售?∟。恆大、碧桂園總土儲超過2億平方米∵┊∟,融創、萬科、保利、綠地超過1億平方米◇。

投資布局尤其要關注人口流動動向△。今年8月26日中央財經委員會第五次會議提出☆,「增強中心城市和城市群等經濟發展優勢區域的經濟和人口承載能力∟π,增強其他地區在糧食安全、生態安全、邊疆安全等方面的功能」∟〇。

2019年7月30日中央政治局會議提出∴⊙♂,「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」⌒⊙。

第二☆,土地規劃需遵循「三條控制線」┊。這一政策將產生以下影響:一是建設用地供應將更加集約▽△,中小城市新城新區建設可能會減速;二是三條控制線的劃定權下放給地方政府┊,核心城市可以為未來城市發展預留土地空間;三是瀕湖、傍山、沿海的別墅項目、旅遊地產項目將受影響?┊,房企需加強預判和規劃∴▽。

主流房企布局策略是擁抱城市群⊙♂,把握大趨勢▽。他們將聚焦城市群和都市圈□,積極布局一二線城市♂,擴大土地儲備△♀。而遠離主要城市群、人口長期凈流出的三四線城市□〇⌒,這些城市的住房成交量和成交價都將承受壓力∟,市場風險度上升♂?┊。2019年棚改規模大幅下滑π〇△,貨幣化補償比例下降◇♂⌒,進一步加大此類市場的房價調整壓力∟。

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布局:哪些城市受青睞⊿♂┊?房地產市場進入「總量平衡、區域分化」的時代↑∵⊿,為了精準預判各城市住房空間﹡♂,需要建立城市價值評估體系∟。市場空間是由成交量和成交價決定的∵。成交量主要看人口規模、人口流入、人口結構;成交價與城市的富裕程度(地均GDP)高度相關∴△▽,產業結構、交通網絡、城市群是核心影響因素∵。

銷售:16萬億元到頂了嗎☆┊??

2020年調控形勢預判:「緊」是主線□△⊿,「松」有空間▽。

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房地產定位在中國的演變趨勢⊿,從過去到未來?,可以分為支柱產業、調控工具、重要產業、一般產業四個階段┊↑。

從中央層面來看⌒∵□,2018年底∟﹡↑,中央經濟工作會議強調「房住不炒、因城施策」π□□,2019年初▽,政策基調有所緩和┊♂﹡,強調防風險⊙〇。二季度以來?∟,中央政治局會議再次重申「房住不炒」和「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」⊙□⊿。到年底〇π,強調防風險⌒,基調有所緩和☆∵◇,給予地方「一城一策」的調控空間↑。

由最初的「大力發展⊿□∵,高度依賴」到「托底經濟⊙□┊,逆周期調控」⊿,再到「平穩運行♀π,不拖累經濟」∟⌒♂,最後實現「回歸市場▽♂,運行更加獨立」▽♀。可以看出π,房地產的定位重心在下移﹡,將來的政策干預也將減少□△∴。

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2020年市場「穩」是主基調⌒,仍然存在銷售規模保持在15萬億~16萬億元的支持因素⊙。

從地方舉動來看⊿♂,2019年▽♀♂,松、緊、松的輪次轉換貫穿全年⊙⊙∵。

1~3月政策放鬆π,西安、大連放寬落戶條件▽〇,菏澤取消限售∵〇☆,廣州、天津、北京放寬公積金政策等;4~9月政策收緊↑⌒?,成都、南京上浮個人住房貸款利率∵,長沙、合肥收緊公積金貸款政策?,合肥收緊土地競買規則等;10月以來政策整體放鬆♂☆,南京、天津、海南等多地以人才引進為突破口放鬆限購⊿,深圳取消普通住宅「豪宅稅」⌒,海南、青島、銀川放寬放鬆落戶限制等⌒∟π。

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2019年♀♂π,土地政策有兩個風向值得關注⊙。

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張文豪/文調控已近四年﹡π,繼續前行之際□⊿,對宏觀、市場和行業再認識⊿◇∵,是題中應有之義⌒。

調控政策整體將堅持「連續性、穩定性」♀□,不大可能出現大幅放鬆┊⊿☆,但地方政府可以因地制宜♂∵?,適度放鬆調控∵﹡。要注意的是♀⊙,地方政府放鬆調控要把握好分寸﹡◇∴,充分預估政策的合理性和力度◇∴,不能觸碰中央「穩地價穩房價穩預期」的紅線?﹡□。

關於行業定位:房地產如何與中國經濟相處♂?

流程編輯:曹冉京審讀:戴士潮中國房地產報版權所有本文首發於微信公眾號:中國房地產報↑π△。文章內容屬作者個人觀點┊┊,不代表和訊網立場?。投資者據此操作□,風險請自擔⊿。

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從供給端來看∴⌒,我國住房供給空間、供給意願和供給能力依然充沛♀π♀。首先⊙,全國商品住宅庫存絕對量處於近年低位▽∴,由2016年2月的4.7億平方米持續下降至2.2億平方米∟□。絕大多數重點城市新房庫存壓力不大⌒,去化周期在合理範圍☆∵。

關於調控:明年政策是松是緊﹡⌒?

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土地:迎來哪些變化◇?2019年1~11月∵⌒,300城市土地成交建面16.6億平方米△□,同比下降3.3%;樓面地價2532元/平方米┊,同比上漲18%〇。一二線城市土地出讓金佔全國比重66%△?□,較去年同期提升5個百分點∵◇♂。土地在向龍頭房企集中π⊙♂。1~11月⊙,百強房企拿地金額為2.51萬億元?﹡♀,佔全國60%的市場份額◇。其中♂,前30強房企佔百強的64%⊿。

第一↑□,集體土地入市♀□。新《土地管理法》將於2020年1月1日起實施♀☆。意味着國家不再是唯一的土地供給方♀。未來集體經營性建設用地可直接入市▽⊙,無需先通過國家收儲再流入市場﹡。同時△⌒☆,集體經營性建設用地不能建設商品住宅♀,只能用於工業、商業及租賃房、廉租房、共有產權房等☆。這次政策對商品住宅市場短期影響有限﹡△,增加了工業、倉儲、商服用地供應∴⌒π,同時這部分土地獲取成本較低□∴,房企可以提前謀划⌒△。

從需求端來看⌒⊿,目前我國房地產市場仍是需求抑制型市場∟,若「四限」政策放鬆⊙↑,成交量還會釋放♂。

我們的理解是⊿⊙◇,關於房地產與中國經濟之間的關係♂↑,這是一次「划斷性」的政策表態⊿。房地產的新定位即房地產運行的政策區間是既不「托底」經濟π〇,也不能「拖累」經濟♂〇♂。

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另外▽﹡,住房需求端的驅動力沒有消失☆□,而是在轉換↑♀。新驅動力包括城鎮化、人口集中、居住環境改善、城市更新等↑。

2019年1~10月⊿⊿,全國商品房銷售額12.44萬億元┊♂♂,同比增長7.3%∵┊▽,較9月末提升0.2個百分點☆。全年銷售額將創歷史新高▽﹡△,有望達到16萬億元〇,較去年增長1萬億元◇。

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